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小議『澳人澳地』與『少折騰』

2012-11-16 15:45| 發佈者: lylasi| 查看: 2596| 評論: 0|來自: 本站原創

摘要:   2012年10月26日,香港政府雙管齊下,推出針對非港人置業的買家印花稅(BSD) 及延長額外印花稅(SSD) 。令不斷攀升的香港樓市降溫,成交懸崖式下跌,買賣雙方馬上處於觀望狀態,審慎應對港府的重手辣招。《信報》 ...

  2012年10月26日,香港政府雙管齊下,推出針對非港人置業的買家印花稅(BSD) 及延長額外印花稅(SSD) 。令不斷攀升的香港樓市降溫,成交懸崖式下跌,買賣雙方馬上處於觀望狀態,審慎應對港府的重手辣招。《信報》評論員余錦雄先生在2012年11月5日的評論中講到,政府新推出的樓市措施明顯是針對打擊外地投資者推高樓價的問題。透過簡單、通用而不失針對性的稅制讓住宅樓市的需求、供應及交投重回用家主導的市場。《東方日報》在2012年9月4日,就《港人港地框架出籠》一文咨詢了香港大學法律學院助理教授張達明的意見,他認為「港人港地」政策或涉及歧視問題,但不少國家亦有先讓國民享用本地設施及服務的安排,認為此舉受法律挑戰的機會不高。

  澳門緊跟其後,『關於轉移不動產的特別印花稅』法案於10月30日正式生效。新八招中出現了一些『澳人澳地』的影子,如非本地居民置業的額外10%地方買家印花稅(BSD),非澳門居民的按揭成數較澳門居民要低。這種點到為止的『澳人澳地』效果並不顯著,備受社會爭議,很多居民都認為,這新八招到喉不到肺,成效不彰。在澳門,要求推出更多『澳人澳地』政策措施的呼聲越來越高。特首在2013財政年度施政報告的答問會上,預告了『澳門人用澳門地』的新概念,賣了一個關子。當然,特首也做了『心理暗示』,不希望本澳房地產懸崖式下滑。

  是採用懸崖式的政策,還是階梯漸進式的政策,筆者認為,澳門應有自己的思路。澳門與香港一衣帶水,但是在房地產市場上,有許多不盡相同的地方,澳門土地資源狀況比香港更加稀少,澳門居民生活於珠海比香港居民生活於深圳要更普遍,澳門的外地僱員佔本地居民人口的比例接近20%,在香港這種情況不可思議。可見,僅僅將香港的政策借鑒過來,打個折後推出,恐怕只會是『邯鄲學步』。不過,對於澳門特區政府有意逐步推出『澳人澳地』政策,筆者還是認同需作深入探討的做法,更要強調必須先明晰政策的目的和對象,在明確政策的目的和對象後,才推出政策措施。這樣可以避免政策推出後,被市場扭曲,成為本土利益集團向外地房地產開發商進行土地尋租的工具和保護傘。還可以避免,政策推出後,收不回來。筆者嘗試提出一些想法,以期引發各位對澳門房地產政策目的的關注和討論。

  首先,澳門的房地產市場不應成為澳門的主要經濟引擎。環顧世界和周邊地區的經驗,靠房地產市場的不斷上升來推動經濟發展的路,畢竟不是長久之計,不僅是歪路,也注定是死路一條。美國靠房地產房價不斷上升作為承諾的經濟發展模式,終於引發了次按危機,餘音猶在,心有餘悸。上世紀九十年代,日本的房地產泡沫爆破,到現在日本經濟一直還在迷失。也許澳門房地產市場泡沫的爆破,不會對經濟帶來嚴重影響,但是對於本澳居民來講,無疑是一種『折騰』。

  其次,房地產市場的發展不應成為產業適度多元化的絆腳石。澳門的經濟發展重心應該在博彩業、會展業、中醫藥和文創產業,不在房地產。不斷疊高的樓價,只會高築產業進入壁壘,只會增加本澳中小企、新興產業的起步難度,為澳門的長遠發展投下了不確定性。經濟適度多元化的希望也會隨著房價的飆升,漸行漸遠。對於本地居民的居住環境和生活負擔,更是不利,白白讓生活成本傾斜到房地產商的腰包裡。更有可能讓澳門本地居民被逼遷離到珠海居住。難道,澳門真的要如香港一般,有居民折騰到籠屋和劏房裡,才算是達到國際城市的水準嗎?

  其三,澳門的土地資源成為外資的投資或投機標的對澳門是有害的。澳門土地資源有限,正如香港的奶粉怕內地人清倉式的購買,澳門的房地產也一樣,經不起外地投資者的掃斷式的購買。奶粉是可再生商品,澳門的土地資源則不是。澳門的居住問題經不起折騰。

  其四、提出『澳人澳地』的目的,是為了保障本地人的置業安居。『澳人澳地』政策應該是一項保障本澳居民置業的長遠政策,而不僅僅是打擊投機炒家的反制措施,必須慎重考慮各種正面的、負面的、長遠的和短期的效應。政策反覆,政策不到位,和未能預期的政策負面效應,對居民來講,也是一種折騰。

  最後,回歸到現實,房價的不斷上漲,工薪一族以及處於初級中產階層的本澳居民,要為了一片瓦,白白苦足大半生。欠缺控制的樓市,造成很多民怨,造成了很多折騰。為避免房地產泡沫爆破,造成更多銀行負資產居民,穩定社會發展。政府應當機立斷,盡快推出一些有效調控樓市的措施:

  1. 限購措施:澳門的土地資源有限,政府無法有效使用增加供應來控制樓價,應推行限購措施,一方面可讓首置者有優先,另一方面應調控本地投資者對房地產市場的過度投資;此外,對於非本地居民,宜每位非本地居民或法人不能購買超過一個物業;
  2. 目前澳門的樓價,根據家庭收入百分之三十至五十作為供樓支出計算,大概已經超出了半數居民家庭所能夠承擔的(註:見《李從正憂政府調控樓市慢半拍》。為平抑樓價,應儘快開放外地遊客的24小時通關,或者推行全面的24小時通關措施。
  3. 應增收『樓宇短期買賣利潤增值稅』,針對房屋3年內轉手的利潤,增收增值稅;以及提高擁有多個物業的累進房屋稅率;
  4. 研究澳門幣與港幣脫鉤,與人民幣掛鈎的可能性。

工聯副理事長︰李從正

 


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